외국인인데도 일본에 부동산을 살 수 있는가?

2022. 6. 29.한국경제신문에 아래와 같은 기사가 났습니다.

 

"싸다 싸"…日빌딩 쇼핑나선 홍콩인들

<엔저에 자산가치도 뚝 상업용 건물 관심높아 1인당 2000만원짜리 부동산 관광상품 인기>

https://www.hankyung.com/international/article/202206294142i

 

 

최근 이렇게 우리나라 뿐 아니라, 아시아 전체에서 일본 부동산이 저평가되었다는 걸 눈치챈 부유층들이 빠르게 움직이고 있습니다.

 

도쿄 올림픽 이후, 현재 가장 싼 엔 환율 (엔저)를 배경으로 일본 밖의 외국인들에 의한 부동산구입이 증가하고 있는 것입니다. 자기거주 목적이나 투자 목적으로, 미국, 유럽, 아시아, 호주 등 세계 각국에서 도쿄 도심의 맨션 및 상업 빌딩, 북해도의 리조트 물건 등에 대한 구입 열기가 높습니다.

지난 3년간 엔화 추이. 뚝뚝 떨어지네요

 

외국인이 일본 부동산을 살 수 있는가?

당연히 가능합니다!

 

일본 부동산은 외국인이어도 일본인과 동일한 소유권을 가질 수 있습니다. 토지에 대해서도 소유권이 인정됩니다.

 

일본에는 다른 외국과 달리 외국인에 대한 규제, 또는 영주권이나 일본국적 유무, 비자의 종류에 따른 규제도 없고, 토지, 건물 모두 외국인의 부동산 소유가 인정되고 있습니다.

 

소유권의 기한도 없으며, 자유로이 매매할 수 있고, 증여, 상속 시키는 것도 가능합니다. 부동산의 구입, 소유, 매각 때에 드는 세금도 일본인과 차이가 없습니다.

 

그러나 일본의 경우, 부동산을 구입했다는 이유로 비자나 영주권을 취득할 수 있는 것은 아닙니다.

 

 

2021년 6월 16일, 국회에서 토지규제가 성립하기는 하였습니다.

최근, 북해도나 일본에서 멀리 떨어진 작은 섬 등에서 외국인에 의한 토지 구입이 문제가 되기도 해서 (특히 중국인의 구입) 일본정부는 외국 자본의 부동산 구입에 대해 규제를 하는 방향으로 움직이기는 하고 있습니다.

 

따라서, 지금 서두르셔야 합니다

 

 

외국인이 일본에서 부동산을 구입할 때의 주의사항

외국인이 일본에서 부동산을 구입할 때에, 미리 알아 두어야 할 점들 및 일본인이 구입하는 경우와의 차이점을 간략히 소개합니다.

 

일본의 부동산거래와 부동산 정보

일본의 부동산 매매거래는 거래의 분쟁을 방지하기 위해서 통상 부동산회사가 중개를 합니다. 개인간의 직접거래는 거의 없습니다. 판매 물건의 정보는 부동산 중개회사 및 부동산을 판매하고 있는 부동산 회사에 의해 부동산 회사간의 네트워크 시스템인 REINS: Real Estate Information Network System (일본어로는 부동산 유통 표준 정보 시스템이라고 함) 및 민간의 부동산 포털 사이트 등에 등록되어 있습니다. 외국에서 흔히 찾을 수 있는 모든 부동산 물건 정보와 거래 이력을 관리하는 그런 시스템이나 데이터베이스는 없습니다.

(단, 완성 전 분양하는 신축 맨션의 경우에는, 판매회사와 구매자간의 계약에 따라 이루어지므로, 부동산회사에 의한 중개는 필요 없습니다 - 일본에서는 우리나라의 고급 아파트를 맨션이라고 흔히 칭합니다 / 그리고 완성 후 신축 맨션의 경우에는 직접 계약이 아니라 일반적인 경로로 중개회사가 끼는 경우 존재합니다)

 

 

인터넷으로 부동산 정보 찾기

누구나 인터넷에서 부동산 물건 정보를 검색할 수 있습니다. 먼저 물건의 위치, 예산, 넓이, 건축년수 등 희망 조건으로 물건을 찾아 볼 수 있으니, 간략히 살펴 보시는 걸 추천합니다.

 

일본의 대표적인 대형 부동산 포털 싸이트

・SUUMO: https://suumo.jp/
・HOMES: https://www.homes.co.jp/
・athome: https://www.athome.co.jp/

 

위와 같은 일본어 사이트도 여러개 있지만, 다양한 부동산 정보를 한국어 포함한 외국어로 전달해 주는 사이트는 거의 없습니다.

 

따라서 저희와 같은 일본 부동산 전문가들이 한국의 고객분들을 위해서 활동할 수 있는 여지가 있는 것입니다. 일본과 한국에서 오랫동안 사업을 해 온 저희로서는, 최근 한국 고객들이 일본에서 부동산을 많이 사기는 하지만, 제대로 된 파이낸스 서비스나 물건 소개를 받지 못하는 것을 자주 목격해 왔습니다.

 

 

일본 부동산 구입 흐름

사고 싶은 물건이 있는 경우나, 그런 물건을 소개받은 경우 부동산회사에 의뢰하여 물건을 견학하는 게 첫 단계입니다. 구입하고자 하는 물건이 정해지면 구입 신청을 하고, 판매자와 매매조건에 따라 교섭 후 계약을 합니다.

 

위에서 말했듯, 일본인의 계약과 크게 다르지 않지만, 아무래도 대면 미팅을 좋아하고, 각종 매너 같은 것으로 사람을 평가하는 일본 문화를 고려하여, 전문가의 도움이 있는 경우 훨씬 좋은 조건을 얻을 수 있음을 알고 계시면 유리합니다.

 

부동산 구입에 필요한 비용에 대하여

부동산을 구입하는 때에는, 물건 가격 외에도, 등기비용, 중개수수료 등 여러가지 비용과 세금이 듭니다. 각 비용은 물건 가격과 부동산 가격 및 부동산의 고정자산세평가액에 기초하여 산출됩니다. 물건을 찾을 때에는 부동산 물건 가격의 약 6~8%는 제비용으로 나갈 필요가 있다는 걸 염두에 두시고 자금계획을 세워야 합니다.

 

이에 대해서도 추후 블로그에서 자세한 개요를 설명 드리겠습니다.

 

 

외국인이 일본 부동산을 구입할 때 사전에 준비해야 하는 것

일본에 거주하는 분과, 거주하고 있지 않은 분에 따라 필요한 서류가 다릅니다.

우선 이 글을 읽으시는 분들은 대부분 한국 거주자로 예상되므로, '일본에 거주하지 않는 것'을 전제로 설명합니다.

 

• 선언공술서 (宣言供述書) - 주소, 사인 등 증명으로서 필요
  • 선언공술서는 사서증서 (私署証書 - 개인이 작성,서명한 문서)에 있어 공증인 앞에서 기재의 내용이 진실하다는 것을 선언하고, 증서에 서명하고 날인 후  공증인으로부터 인증을 받은 증서입니다
•  본인확인서류 (운전면허증, 여권 등)

 

간단하죠?

부동산매매거래에서는 일본 비거주자의 경우 현주소의 증명을 해야하고, 인감등록을 하지 않았기에 사인을 증명하는 서류로서 '선언공술서'를 쓰게 됩니다. 선언공술서는 자국의 공증인에게 인증을 받을 필요가 있으며, 일본에 있는 대사관 영사부에서 인증을 받을 수 있습니다. 일본에서 인증을 받지 못하는 경우도 있으나, 이 경우에는 부동산 구입을 위해 일본에 올 때 사전에 자국에서 선언공술서를 취득해서 올 것을 추천합니다. 선언공술서의 인증 공증인 및 서류의 작성 등 또한 저희가 도와드릴 수 있습니다.

 

 

외국인이 주택 론(loan)을 이용하는 경우

일본인이 아닌 경우도 일본의 금융기관으로부터 융자를 받을 수 있습니다. 그러나, 많은 금융기관은 주택론의 변제가 되지 않을 리스크를 우려하여 외국인 차입자의 정주성 (즉, 한 주소에 오래 머무를 것)을 중시하는 편이며, 수입 외에도 영주권의 유무와 일본에서의 거주기간 등을 고려하여 심사를 진행합니다.

 

외국인 부동산구입자에 대한 론에 대해서도 매우 중요한 부분이며, 저희 사업에서도 중시하고 있는 부분이기에 추후 이 블로그에서 자세히 안내 하도록 하겠습니다.

 

아울러 일본 법인 설립 등, 다양한 방법이 논의될 수 있기 때문에, 이 부분에 대해서는 꼭 상담 받으시길 추천합니다.

 

 

해외에서 일본으로 송금하여 부동산매매대금을 지불하는 방법

통상적으로 일본에서 부동산 매매거래는 부동산매매계약의 체결과 동시에 계약금 (手付金, 테츠케 킨 이라고 합니다)을 내고, 추후 매매대금의 잔금을 납부 완료 한 후 부동산 등기의 인도 및 인수 완료가 이루어집니다. 이 거래대금 지불 타이밍에 맞추어 매매대금을 매도인의 은행계좌에 은행 이체를 하여 납부합니다. 일본에 거주하지 않는 비거주자의 경우, 대부분 일본에 은행 계좌를 갖지 않는 경우가 많으므로, 해외로부터 자금을 직접 송금하는 경우가 많습니다. 

 

이 경우 착금일의 조정이 어려운 경우 해외에서의 송금 방식에는 지장이 발생합니다. 이를 해결하기 위하여 거래를 중개하는 부동산회사의 계좌에 사전에 송금하고 부동산 회사에서 날짜를 맞추어 대금을 납입하는 케이스가 많습니다. 다액의 자금을 부동산회사의 계좌에 송금할 필요가 발생하므로, 외국인의 부동산 거래를 잘 아는 신뢰할 수 있는 부동산회사를 고르는 것이 정말 중요합니다.

 

다만 한국의 경우, 최근 은행 송금은 어느 정도 편리하게 가능하고, 고액 송금의 경우에도 수수료가 싼 대안이 많이 있습니다. 이러한 수수료도 무시할 수 없으므로, 저희가 도와 드리겠습니다.

 

 

외환법에 의한 신고 의무

해외에 거주하는 외국인 (이하 비거주자라 함)이 일본의 부동산을 취득하는 경우, 외환법 상의 '자본거래'에 해당하여, 부동산 취득으로부터 20일 이내에 일본은행 (Bank of Japan, 일본의 중앙은행)을 경유하여 재무대신에게 소정의 보고서식에 의해 취득명의인의 이름과 취득가격 등을 보고할 의무가 있습니다.

 

그러나 이하의 경우, 보고의무가 면제됩니다.

1. 비거주자본인 또는 당해 비거주자의 친족 혹은 사용인 그 외의 종업인의 거주용 목적으로 취득한 경우
2. 일본에서 비영리목적으로 업무를 하는 비거주자가, 해당 업무수행을 위해 취득한 경우
3. 비거주자 본인의 사무소용으로 취득한 경우
4. 다른 비거주자로부터 부동산을 취득한 경우

보고서식은 일본 외환법 제 55조의 3에 관한 양식 22 

'우리나라에 있어서의 부동산 또는 이에 관한 권리의 취득에 관한 보고서 (本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書)' 입니다.

 

 

부동사 취득 후 세금 납부 의무

부동산을 소유하고 있으면, 매년 고정자산세(固定資産税), 도시계획세 (都市計画税)를 납부하여야 합니다. 또한 소유하는 부동산을 임대하여 부동산소득이 발생하는 경우는 소득세가 과세되므로, 확정신고를 행할 필요가 있습니다.

 

여기에서 부동산 납세의무자가 일본내에 거주하지 않는 비거주자인 경우는, 세무서 등에서 서류를 받아 고정자산세등 세금의 납부, 일본 국내의 소득세의 확정신고의 수속을 본인을 대리하여 행하여 줄 납세관리인을 선임하고, 세무서장에 납세관리인의 신고를 제출할 필요가 있습니다.

 

또한 맨션을 소유하고 있는 경우에는, 매월 맨션의 관리회사에 관리비, 수선충당금 등을 지불해야 할 필요가 있습니다.

 

단순히 구입 뿐 아니라, 구입 후의 사후관리 부분을 고려하셔도, 현지의 파트너를 고용하실 필요가 있는 것입니다.

 

성공적으로 일본 부동산을 구입하고 싶으신 분은 언제든지 편하게 연락 주시기 바랍니다.
info@greatcreation.jp
도쿄박사장