외국인이 일본에서 대출로 부동산을 사는 법

외국인 부동산구입자에 대한 대출

외국인이 일본에서 주택론, 부동산 론을 빌리려면?

최근 일본 대출금리는 낮은 수준이 유지되고 있으며, 세계적 금리상승 기조에서도 여전히 크게 변하지 않는 모습입니다 (2022년 7월 기준). 따라서 부동산을 사는 많은 사람들이 대출을 이용하고 있습니다. 부동산 구입은 외국인도 가능하다고 말씀드렸습니다만, 일본의 금융기관은 외국인에게 대출해 주는 것에 대해서는 매우 보수적이고, 금융기관이 정한 여러가지 융자 조건을 만족할 것을 요구하고 있습니다.

 

일본의 금융기관이 일반적으로 요구한 융자 요건 등

차입자 본인에게 요구하는 조건

연령: 신청시의 연령이 20세이상 65~69세 정도까지. 완제시의 연령이 75~80살 정도 까지

근속연수: 최저 2~3년 이상 (예외있음)

연수입: 최저 연수입이 200만엔 ~ 500만엔 정도

단체신용생명보험에 가입할 수 있을 것 (일부, 임의인 곳도 있음)

물건의 조건

건축기준법에 근거하여 건축되어 있을 것

건축부지가 소유권일 것 (즉, 소유권 이외의 차지권 (借地権,しゃくちけん) 등이 아닐 것)

융자 금액

1억엔 ~ 5억엔 까지.

일반적으로 주택구입금액의 70~80% 까지로, 금융기관에 의한 담보평가액의 90% 까지 입니다.

연수입에서 차지하는 총 변제액의 비율 (변제부담율, 우리나라의 DSR 규제)이 연수입에 따라 25% ~ 35%등 일정 범위 이내에 있어야 합니다

융자 기간

1년 ~ 35년 이내

 

융자 금리

변동금리형, 고정금리선택형, 전기간고정금리형 등, 금리 타입에 따라 여러가지가 있습니다

예)

변동: 점두금리 2.475%를 기본으로 하여 우대금리 적용에 따라 0.5% ~ 1.0% 까지 내려감

고정: 1.2% ~ 2.0%

 

상환 방법

원리금 균등 상환, 원금 균등 상환, 보너스 월 지급도 가능

 

쿠리아게 상환 (繰上返済: 매월의 상환액과 별도로 한번에 어느 정도 규모의 금액을 상환하는 것):

인터넷에 의한 소액 임의상환 및 자동 임의상환 등의 시스템 존재, 수수료도 다양함

 

보증인, 보증료

보증회사의 보증을 받는 것을 요건으로 하는 경우가 많음. 그 경우에는 소정의 수수료가 들게 되며, 금리에 포함되는 경우도 있음.

보증인, 보증료 모두 필요로 하지 않는 금융기관도 있음

 

단체신용생명보험 보험료

가입하는 것이 원칙. 보험료를 금리에 포함하거나, 금융기관이 부담하는 경우가 많음

 

단체신용생명보험이란?

차입자가 사망한 경우 등에 대출 잔액이 보험금으로 상쇄되는 생명보험입니다. 가입이 원칙이며, 가입 전에는 건강상태의 고지가 필요합니다

 

사무 수수료

취급금융기관에 따라 다르나, 3.24만엔 ~ 10.8만엔 등 다양함.

 

 

외국인이 주택 론을 빌리기 위해서는?

금융기관은 주택 론의 상환이 제대로 되지 않는 리스크를 생각하기 때문에 외국인 차입자의 정주성(定住性)을 중시합니다. 이 떄문에 영주권이 있거나, 일본인 배우자가 있거나, 아니면 이미 영주권 상응하는 일본거주 기간이 있는 것을 요건으로 합니다.

 

많은 도시은행 (미츠비시UFJ 은행, 미즈호 은행, 미츠이 스미토모 은행, 리소나 은행), 신탁은행, 지방은행 등에서는 이하의 내용을 융자의 필수조건으로 하고 있습니다.

• 영주권이 있거나 또는 배우자가 일본인
• 일본에서 취업하고 납세하고 있음 (수입증명, 과세증명서 및 원천징수표 등의 제출이 필요)
• 일본에 거주하고 있을 것 (주민등록을 할 것)

 

외국인 대상 '주택 론'을 취급하는 금융기관

이는 일본에서 자가 주택 구입을 희망하는 분들에 대한 이야기입니다. 일본 비거주자로서, 투자목적으로 부동산 구입하는 분은 해당되지 않습니다.

 

일본에서 주택을 구매하는 경우 영주권이 없는 외국인 부부, 독신인 분들도 융자가능한 금융기관이 있습니다. 프레스티아 (SMBC신탁은행), 신세이 은행, 스루가 은행, 중국은행, 교통은행등에서는 일본에 거주하고, 안정적인 수입이 있는 분을 대상으로 외국인 전용의 주택 론을 취급합니다. 각 금융기관에 따라 차입금액의 상한, 근무연수, 연수입 등의 융자조건이 상이합니다.

 

이들 은행은 일반적인 도시은행에 비해서 금리고 높고, LTV (부동산평가액 대비 론의 비율)이 낮은 경향이 있습니다.

• 프레스티아 (SMBC신탁은행)
  • 영주권 불요. 일본거주의 외국 국적 분으로서 전년도 연수입이 500만엔 이상, 보증인 불요, 영어 대응 가능
  • https://www.smbctb.co.jp

• 신세이은행
  • 영주권이 없는 경우에는 배우자가 일본국적 또는 영주권을 가지고 있을 것, 배우자가 연대보증인이 될 것, 영어 대응 가능
  • http://www.shinseibank.com
• 스루가은행
  •  영주권이 없는 경우도 상담 가능. 영어상품설명 존재
  • https://www.surugabank.co.jp
• 중국은행
  •  원칙적으로 재일 거류자격을 가진 중국 국적 분들을 대상으로 함. 재일거류자격이 없는 경우 제한 존재. 일본어, 중국어 대응
  • http://www.bankofchina.com 
• 교통은행
  •  재류자격을 가진 외국 국적 분들 중 연수 400만엔 이상. 일본어, 중국어 대응
  • http://www.bankcomm.jp/CN

 

그 외에도, 한국 국적인 경우에는 재일교포계열 은행이나, 한국계 은행의 활용이 가능합니다. 이 부분에 대해서는 저희가 전문적으로 도와드릴 수 있습니다.

 

외국인 대상 '부동산 투자 론'을 취급하는 금융기관

투자, 자산운용 목적으로 부동산을 구입하는 경우, 일본 비거주자인 분이 세컨드 홈 또는 투자목적으로 부동산을 구입하는 경우, 자가 주택을 대상으로 하는 주택 론을 이용할 수 없습니다. 이 때는 부동산투자 론의 검토가 필요합니다. 아마도 이 글을 읽는 대부분의 분들이 이에 해당할 것으로 생각합니다.  이러한 부동산 투자 론은, 주택론과 비교하여 LTV가 낮은 경향이 있습니다.

 

외국인 대상 '주택 론'을 취급하는 금융기관

영주권이 없는 외국인 부부, 독신인 분들도 융자가능한 금융기관은 다음과 같습니다.

• 신세이 인베스트먼트 & 파이낸스 주식회사
  • 홍콩 거주의 해외투자가들을 대상으로 하는 부동산 담보론. 홍콩특별행정구 정부 또는 일본국에서 발행하는 여권 소유자로서, 홍콩에 거주하고 있는 분들 대상
  • http://fudousan-loan.shinsei-if.com/overseas/
•  프레스티아 (SMBC신탁은행)
  • 영주권 불요. 일본 거주의 외국 국적 분으로서 전년도의 연수입이 700만엔 이상. 보증인 불요. 물건의 요건은 존재 (구조, 면적, 건축년수, 용도 등). 영어 대응 가능
  • https://www.smbctb.co.jp
• 오릭스 은행
  • 영주권 불요. 일본 거주의 외국 국적 분으로서 전년도의 연수입이 700만엔 이상
  • 물건의 요건은 존재 (구조, 면적, 건축년수, 용도 등)
  • http://www.orixbank.co.jp
• 중국은행
  • 재일거류자격을 가진 중국국적의 분. 재일거류자격이 없는 경우에는 제한 있음
  • http://www.bankofchina.com
• 교통은행
  • 재류자격을 가진 외국국적의 분. 연수 400만엔 이상
  • http://www.bankcomm.jp/CN
• United Overseas Limited Bank
  • 외국국적의 투자가
  • http://www.uob.com.sg

위 정보는 어디까지나 참고 정보로서 작성된 것이며, 부동산 론의 개요을 알아보기 위한 것입니다.

 

위 내용은 부동산 론의 개요를 정리한 것으로서, 금융기관의 상품, 융자 요건 등에 대해 보증하는 것이 아니라는 것을 다시 한 번 미리 말씀 드립니다.

 

더 정확한 정보, 확실한 정보에 대해서는 저희와 상담을 통해 각 금융기관에 문의하여 확인할 필요가 있습니다.

 

성공적으로 일본 부동산을 구입하고 싶으신 분은 언제든지 편하게 연락 주시기 바랍니다.
info@greatcreation.jp
도쿄박사장

 

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